通过房地产投资获得土耳其公民身份：2026 年完整指南
土耳其已将自身定位为最具吸引力、最便捷的通过房地产投资获得公民身份的国家之一。土耳其地处欧洲、亚洲和中东的交汇点，兼具重要的地缘政治地位、庞大的国内市场、强劲的建筑业以及清晰的法律框架，使得外国投资者能够在数月内获得公民身份——无需居住要求或语言考试。
截至2026年，通过房地产投资获得土耳其公民身份仍然是全球最具成本效益的入籍项目之一，尤其与欧洲黄金签证计划或加勒比海地区的公民身份项目相比。本指南全面、最新地解释了该项目的运作方式、申请资格、符合条件的房产类型，以及投资者如何高效安全地完成整个流程。
土耳其投资入籍计划概述
土耳其于2017年推出投资入籍计划，并于2018年对其进行了重大调整，旨在吸引外国资本进入房地产领域。该计划中最受欢迎的途径是房地产投资，外国公民可以通过购买符合条件的房产并承诺持有一定期限来获得土耳其公民身份。
该项目依据土耳其公民法第5901号以及内政部和环境、城市化与气候变化部颁布的相关法规进行管理。这是一个完全合法、政府支持的流程，只要操作得当，程序公开透明。
到 2026 年，来自中东、欧洲、亚洲、非洲和美洲的数万名投资者已通过房地产投资成功获得土耳其公民身份，使其成为全球市场上经过检验和最稳定的项目之一。
最低投资要求（2026 年更新）
截至2026年，获得土耳其公民身份所需的最低房地产投资额为：
40万美元
此金额必须为：
投资了一处或多处房产
已全额付清（分期付款不计入最低还款额）
经官方估值报告核实
已在土地登记处登记，并附有转售限制。
投资金额是根据土耳其持牌评估公司编制的官方估值报告计算的，而不是仅仅根据合同价格计算的。
符合条件的房产类型
外国投资者只要符合项目条件，即可从多种类型的房产中进行选择。符合条件的房产类型包括：
住宅公寓
别墅和联排别墅
商业地产（办公室、商铺）
混合用途单元
有建筑用地（在特定条件下）
期房也只有在符合以下条件时才有资格购买：
产权证已签发
已支付全部符合条件的金额。
估值结果确认了最低价值
从土耳其公民或土耳其公司购买的房产是允许的。但是，之前被其他外国投资者用于申请入籍的房产不得再次用于同一目的。
强制持有期
要获得公民身份，投资者必须承诺：
持有该房产至少3年
这项限制已正式登记在产权证（Tapu）上，并依法禁止在此期间出售或转让房产。三年后，该房产即可自由出售，且不影响公民身份。
重要的是，这三年期间无需居住在土耳其。
入籍流程详解
1. 物业选择和法律尽职调查
投资者选择符合条件的房产，并进行法律审查以确保：
产权清晰
无债务或抵押贷款
公民身份使用资格
2. 物业估价报告
由政府许可的评估公司出具的正式估值报告确认该房产的市场价值达到 40 万美元的门槛。
3. 产权转让
该房产已在土地登记处登记在投资者名下，并附加了3年转售限制。
4. 资格证书
环境与城市化部颁发资格证书，确认该投资符合获得公民身份的条件。
5. 居留许可申请
短期居留许可作为一项程序性要求而签发（并非居住义务）。
6. 公民身份申请
最终的公民身份文件将提交给人口和公民事务总局。
7. 审批和护照签发
审批通过后，投资者及其符合条件的家庭成员将获得土耳其身份证和护照。
总时间表（2026 年平均值）：
3至6个月
家庭融入
通过房地产投资获得土耳其公民身份的最大优势之一是能够保障家庭成员。
自动包含：
投资者
配偶
18岁以下儿童
家庭成员无需额外投资。所有符合条件的受抚养人同时获得公民身份。
土耳其公民身份的主要优势
全球流动性
土耳其护照持有者可免签或落地签前往 110 多个国家，目前正在进行的谈判将扩大旅行范围。
战略位置
土耳其拥有无可比拟的通往欧洲、中东、中亚和北非的便利交通，使其成为国际商务和生活方式流动的理想之地。
无居住要求
即使不居住在土耳其，也可以获得和维持土耳其公民身份。
允许双重国籍
土耳其允许双重或多重国籍，且无需放弃现有国籍（但须遵守投资者本国的法律）。
强劲的房地产市场
土耳其房地产市场持续吸引着国内外的需求，尤其是在伊斯坦布尔、安塔利亚和新兴地区。
获得医疗保健和教育的机会
土耳其的公民受益于公共医疗保健系统、私营医疗部门以及越来越多的国际学校和大学。
税务和财务方面的考虑
土耳其不对非居民公民征收全球所得税。税务居民身份的认定取决于其实际居住地。
房地产税仍然相对较低：
年度房产税：约0.1%–0.6%
资本利得税：持有五年后免税
许多情况下，公民不会面临遗产税问题。
对于高净值人士，建议进行专业的税务规划。
避免常见错误
依赖开发商定价而非官方估值
购买已用于入籍的房产
分期支付部分款项
没有持证律师或顾问的工作
忽略转售限制登记
这些错误可能导致拒收或延误。
2026年通过投资获得土耳其公民身份还值得吗？
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家庭融入
无居住义务
到2026年，土耳其仍然是全球最具吸引力的选择之一。
经济实惠、生活方式吸引人、地理位置优越、法律清晰，这些因素使土耳其在公民身份和居留权项目方面继续脱颖而出。
最后想说的话
通过房地产投资获得土耳其公民身份不仅仅是一项法律交易，更是一项将资产所有权与全球流动性和人身安全相结合的长期战略决策。
如果执行得当，并有适当的法律指导和项目选择，它既能提供切实的投资，又能提供由 G20 经济体支持的永久公民身份解决方案。
