الضرائب والرسوم عند شراء عقار في تركيا: دليل المستثمرين (2026)

يُعد الاستثمار العقاري في تركيا من أكثر الخيارات جاذبية للمستثمرين الأجانب في عام 2026، بفضل الموقع الجغرافي الاستراتيجي، والأسعار التنافسية مقارنة بالأسواق الأوروبية، إضافة إلى الطلب القوي على الإيجارات والعوائد المستقرة طويلة الأمد. ومع ذلك، فإن فهم الضرائب والرسوم المرتبطة بشراء العقار في تركيا يُعد عنصرًا أساسيًا لاتخاذ قرار استثماري ناجح.

يهدف هذا الدليل الشامل إلى توضيح جميع التكاليف القانونية والضريبية التي يتحملها المستثمر الأجنبي عند شراء عقار في تركيا، سواء لغرض السكن أو الاستثمار أو تحقيق دخل إيجاري، مع شرح محدث يتناسب مع أنظمة عام 2026.

أهمية فهم الضرائب قبل الاستثمار العقاري في تركيا

يعتقد بعض المستثمرين أن سعر العقار هو التكلفة النهائية، لكن في الواقع هناك مجموعة من الرسوم والضرائب التي يجب أخذها بعين الاعتبار عند احتساب العائد الحقيقي على الاستثمار. تشمل هذه التكاليف:

• ضرائب الشراء ونقل الملكية

• الرسوم القانونية والإدارية

• الضرائب السنوية على العقار

• ضرائب دخل الإيجارات

• التكاليف التشغيلية والخدمية

الإلمام بهذه التفاصيل يحمي المستثمر من المفاجآت المالية غير المتوقعة ويُساعد على تخطيط مالي دقيق.

أولًا: الضرائب والرسوم عند شراء العقار

1. ضريبة نقل الملكية (ضريبة الطابو)

تُعد ضريبة الطابو من أهم وأكبر الرسوم عند شراء العقار في تركيا. يتم دفع هذه الضريبة عند تسجيل العقار رسميًا باسم المشتري في دائرة الطابو.

النسبة القانونية:

• 4% من القيمة المسجلة للعقار

من الناحية القانونية، تُقسم هذه النسبة بالتساوي بين البائع والمشتري، لكن في الواقع العملي يتحمل المشتري غالبًا كامل المبلغ.

مثال توضيحي:
إذا كانت قيمة العقار المسجلة 5,000,000 ليرة تركية، فإن ضريبة الطابو تكون:
5,000,000 × 4% = 200,000 ليرة تركية.

يتم دفع هذه الضريبة في يوم نقل الملكية قبل استلام سند الطابو.

2. رسوم تسجيل الطابو

بالإضافة إلى ضريبة الطابو، هناك رسوم إدارية ثابتة تُدفع مقابل تسجيل العقار رسميًا، وتشمل:

• رسوم فتح ملف في دائرة الطابو

• رسوم الوثائق الرسمية

• رسوم أرشفة إلكترونية

هذه الرسوم منخفضة نسبيًا لكنها إلزامية.

3. ضريبة القيمة المضافة (KDV)

تُفرض ضريبة القيمة المضافة على العقارات الجديدة فقط، وتختلف حسب نوع العقار ومساحته وموقعه.

النسب الشائعة في عام 2026:

• 1% على بعض الوحدات السكنية الصغيرة أو المدعومة

• 8% على الوحدات السكنية المتوسطة

• 18% على العقارات التجارية والمكاتب

في بعض المشاريع الاستثمارية الكبرى أو المناطق التطويرية، قد يتمتع المستثمر بإعفاءات أو نسب مخفضة، ويجب التأكد من ذلك قبل توقيع العقد.

4. الرسوم القانونية ورسوم كاتب العدل

رغم أن القانون التركي لا يُلزم المشتري بتعيين محامٍ، إلا أن معظم المستثمرين الأجانب يفضلون الاستعانة بمحامٍ مختص لإجراء الفحص القانوني.

تشمل هذه التكاليف:

• مراجعة سند الملكية

• التحقق من الوضع القانوني للعقار

• إعداد أو توثيق الوكالة الرسمية

• تصديق العقود لدى كاتب العدل

تختلف هذه الرسوم حسب تعقيد الملف لكنها تُعد استثمارًا ضروريًا لحماية رأس المال.

5. عمولة الوكيل العقاري

عادةً تتراوح عمولة الوكيل العقاري في تركيا بين:

• 2% إلى 4% من سعر العقار

تُدفع هذه العمولة مرة واحدة عند إتمام البيع، وقد يتم الاتفاق على تقسيمها بين البائع والمشتري، إلا أن المشتري غالبًا يتحمل النسبة الأكبر.

ثانيًا: الضرائب السنوية بعد شراء العقار

1. الضريبة السنوية على العقار (Emlak Vergisi)

تُفرض هذه الضريبة على جميع مالكي العقارات في تركيا، ويتم دفعها للبلدية على دفعتين سنويًا.

النسب في عام 2026:

• 0.1% على العقارات السكنية

• 0.2% على الأراضي

• 0.3% على العقارات التجارية

تُحسب الضريبة بناءً على القيمة التقديرية للعقار التي تحددها البلدية وليس سعر الشراء.

2. ضريبة النظافة البيئية

بعض البلديات تفرض رسمًا سنويًا بسيطًا مقابل خدمات النظافة، ويُضاف هذا الرسم إلى فاتورة الضريبة العقارية.

ثالثًا: ضريبة دخل الإيجارات

إذا قام المستثمر بتأجير العقار، فإن الدخل الناتج يخضع للضريبة وفقًا للقوانين التركية.

النقاط الأساسية:

• يتم التصريح عن دخل الإيجار سنويًا

• يُسمح بخصم بعض المصاريف التشغيلية

• تُطبق شرائح ضريبية تصاعدية حسب قيمة الدخل

قد يستفيد المستثمر الأجنبي من اتفاقيات منع الازدواج الضريبي الموقعة بين تركيا ودولته.

رابعًا: ضريبة الأرباح الرأسمالية

عند بيع العقار، قد يخضع الربح لضريبة أرباح رأسمالية في حال:

• تم بيع العقار خلال أول خمس سنوات من التملك

أما في حال الاحتفاظ بالعقار لأكثر من خمس سنوات، فإن البيع غالبًا يكون معفى من هذه الضريبة.

خامسًا: رسوم الصيانة والخدمات

في المشاريع السكنية الحديثة، خاصة المجمعات السكنية، توجد رسوم شهرية أو سنوية تشمل:

• الأمن

• الصيانة

• المساحات المشتركة

• المسابح والمرافق الرياضية

تختلف هذه الرسوم حسب مستوى المشروع ومساحته.

سادسًا: التكاليف المصرفية وتحويل العملات

تشمل التكاليف غير المباشرة:

• رسوم فتح حساب بنكي

• رسوم تحويل الأموال الدولية

• فروقات سعر الصرف

ينصح المستثمرون بالتخطيط لهذه التكاليف ضمن الميزانية الإجمالية.

سابعًا: نصائح مهمة للمستثمرين الأجانب

• التحقق من القيمة المسجلة للعقار قبل دفع ضريبة الطابو

• الاحتفاظ بجميع إيصالات الدفع الرسمية

• التخطيط الضريبي طويل الأمد قبل الشراء

• الاستعانة بمستشار ضريبي محلي

• متابعة التحديثات القانونية والضريبية سنويًا

إن فهم الضرائب والرسوم عند شراء العقار في تركيا عام 2026 هو عنصر أساسي لنجاح أي استثمار عقاري. وعلى الرغم من تعدد التكاليف، إلا أن النظام الضريبي التركي يُعد واضحًا ومستقرًا نسبيًا، مما يمنح المستثمرين الأجانب بيئة آمنة وقابلة للتخطيط.

عند احتساب جميع الضرائب والرسوم بشكل صحيح، تبقى تركيا واحدة من أفضل الوجهات العقارية من حيث العائد على الاستثمار والاستقرار القانوني، سواء كان الهدف السكن، التأجير، أو الاستثمار طويل الأمد