Налоги и сборы при покупке недвижимости в Турции: руководство для инвесторов

Инвестиции в турецкую недвижимость остаются привлекательным вариантом для иностранных покупателей в 2026 году. Стратегическое расположение страны, конкурентоспособные цены, сильный рынок аренды и относительно доступные правила владения недвижимостью делают ее привлекательной для инвесторов из Европы, Ближнего Востока, Азии и других регионов. Однако понимание всех налоговых и сборов, связанных с покупкой недвижимости в Турции, имеет важное значение для принятия обоснованных решений и максимизации прибыли.

Это исчерпывающее руководство предназначено для иностранных инвесторов, стремящихся получить ясность в вопросах налогов и сборов при покупке недвижимости в Турции , включая все обязательные расходы, текущие налоги, льготы, сроки платежей и стратегии снижения общей стоимости владения при соблюдении турецкого законодательства. Мы рассматриваем каждый этап пути, от предложения до приобретения и ежегодных налогов.

1. Обзор: Почему осведомленность о налогах и сборах важна для инвесторов

Прежде чем углубляться в конкретные налоги и сборы, важно понять, почему эта тема имеет центральное значение для инвестиций в недвижимость в Турции. В отличие от некоторых стран, где затраты на владение недвижимостью предсказуемы и прозрачны, в Турции существует множество уровней затрат, которые могут существенно повлиять на денежный поток и доходность инвестиций (ROI).

Иностранные инвесторы должны быть в полной мере осведомлены о следующем:

Единовременные налоги и сборы за покупку
Постоянные ежегодные налоги на имущество
Плата за обслуживание и расходы на техническое обслуживание
Налогообложение доходов от аренды и прироста капитала
Последствия для налогового резидентства

Неправильное планирование этих аспектов может снизить прибыль и создать проблемы с соблюдением нормативных требований.

2. Налоги и сборы, связанные с покупкой

2.1 Налог на передачу собственности (Tapu Harcı)

Налог на передачу права собственности является одной из наиболее значительных первоначальных затрат для покупателей в Турции. Этот налог взимается при передаче права собственности от продавца покупателю и подлежит уплате в установленном законом порядке в реестре прав собственности (Tapu Senedi).

Основные характеристики:

Стандартная ставка составляет 4% от заявленной стоимости недвижимости.
Этот налог обычно делится между покупателем и продавцом, хотя на практике покупатель, как правило, оплачивает всю сумму.
Налог рассчитывается на основе официальной оценки на момент передачи права собственности.

Пример: Если стоимость недвижимости составляет 5 000 000 турецких лир, то налог на передачу права собственности составит 5 000 000 × 0,04 = 200 000 турецких лир.

Сроки оплаты:
Оплата производится в день передачи права собственности, до регистрации права собственности.

2.2 Сборы за регистрацию права собственности

Помимо налога на передачу права собственности, покупатели должны уплатить небольшой регистрационный сбор , связанный с регистрацией объекта недвижимости в Земельном реестре.

Типичные затраты включают в себя:

Административный регистрационный сбор (фиксированная небольшая сумма)
Нотариальные сборы, если используются доверенности.
плата за электронное хранение документов

Эти сборы относительно незначительны по сравнению с налогом на передачу имущества, но их необходимо заложить в бюджет.

2.3 Налог на добавленную стоимость (НДС) на имущество

Налог на добавленную стоимость (НДС) взимается с некоторых новых объектов недвижимости в Турции и варьируется в зависимости от:

Тип недвижимости
Размер и местоположение
Независимо от того, облагается ли покупатель налогом как физическое или юридическое лицо.

Для жилой недвижимости стандартные ставки НДС обычно следующие:

1% для объектов недвижимости, не достигших определенного порога размера/цены (что часто характерно для доступного жилья).
8% для более крупных или более дорогих жилых единиц
18% для коммерческой недвижимости или офисов

В некоторых утвержденных правительством инвестиционных зонах (например, в зонах реконструкции или развития) могут применяться сниженные ставки или льготы.

Важно для инвесторов:
Ставка НДС определяется категорией проекта застройщика и должна быть уточнена до подписания договора купли-продажи.

2.4 Налог у источника (если применимо при перепродаже)

Как правило, налог у источника выплаты не взимается при обычной продаже недвижимости между частными лицами. Однако в определенных обстоятельствах (например, при участии в продаже юридических лиц) может применяться налог у источника выплаты с прибыли компании .

Это не типично для большинства иностранных частных покупателей, но следует уточнить, если продавец является компанией.

3. Нотариальные и юридические сборы

Хотя в Турции не требуется привлечение юристов для каждой сделки с недвижимостью, многие инвесторы предпочитают сотрудничать с юристами, чтобы обеспечить полную проверку юридической чистоты сделки.

Типичные сборы за юридическую проверку:

Проверка права собственности и статуса зонирования.
Проверка контракта
Доверенность (при дистанционной покупке)
Нотариальное заверение

Нотариальные сборы относительно невелики, но необходимы, если покупатель не может присутствовать лично и должен выдать доверенность своему представителю.

4. Комиссия агентства недвижимости

Размер комиссионных вознаграждений агентов по недвижимости в Турции, как правило, подлежит обсуждению, но обычно находится в следующем диапазоне:

от 2% до 4% от цены продажи недвижимости

Эти сборы оплачиваются после завершения сделки (обычно во время или до передачи права собственности) и часто делятся между покупателем и продавцом, хотя во многих сделках покупатель покрывает всю сумму.

В 2026 году на таких конкурентных рынках, как Стамбул, Анталья и Бодрум, комиссионные сборы агентов могут быть ниже, но в сегментах с высоким спросом или класса люкс агенты могут взимать более высокую плату.

5. Расходы, специфичные для покупок на этапе строительства.

Инвестиции в строящуюся недвижимость очень распространены среди иностранных покупателей в Турции благодаря низким ценам на этапе строительства и гибким планам оплаты. Для таких покупок:

Налог на передачу права собственности взимается при передаче права собственности (после завершения строительства).
Застройщик обязан использовать эскроу-счета (это является обязательным требованием по закону).
При заключении договора о поэтапных платежах могут взиматься проценты или плата за управление.

Использование эскроу-счетов защищает средства покупателей, но инвесторы должны убедиться, что все платежи на законных основаниях хранятся на эскроу-счетах, связанных с проектом.

6. Ежегодный налог на имущество

6.1 Налог на недвижимость (Эмлак Вергизи)

После приобретения недвижимости необходимо ежегодно уплачивать налог на имущество в местный муниципалитет.

Особенности налога на имущество:

Взимается дважды в год (в мае и ноябре).
Налоговая база определяется муниципалитетом и может отличаться от покупной цены.
Текущие стандартные ставки (2026):
- 0,1% для жилой недвижимости
- 0,2% на землю
- 0,3% для коммерческой недвижимости

Пример: Жилая недвижимость, оцененная муниципалитетом в 3 000 000 турецких лир, будет облагаться ежегодным налогом в размере 3 000 000 × 0,001 = 3 000 турецких лир.

6.2 Налог на экологическую очистку

В некоторых муниципалитетах взимается небольшой экологический налог (Çevre Temizlik Vergisi), который включается в квитанцию об уплате налога на имущество. Как правило, это незначительный сбор, но он влечет за собой ежегодные расходы.

7. Налог на доход от аренды для инвесторов

Иностранные инвесторы, получающие арендный доход от недвижимости в Турции, должны соблюдать местное налоговое законодательство.

7.1 Налогооблагаемый доход от аренды

Доход от сдачи в аренду облагается прогрессивной ставкой подоходного налога после вычета допустимых расходов (например, на техническое обслуживание, плату за управление).

Общие правила на 2026 год:

Доход от аренды декларируется ежегодно.
Может применяться скользящая ставка подоходного налога (ставки ежегодно корректируются в соответствии с инфляцией и государственной политикой).
В зависимости от двусторонних налоговых соглашений, на инвесторов-нерезидентов могут распространяться механизмы удержания налогов.

Для уточнения точных местных налоговых ставок и требований к декларированию всегда обращайтесь к местному налоговому консультанту.

8. Вопросы, касающиеся налога на прирост капитала.

В Турции не взимается общий налог на прирост капитала с имущества, находящегося во владении физических лиц более пяти лет. Если имущество продается после того, как оно находилось во владении дольше этого срока, прирост капитала, как правило, освобождается от налога.

Важный нюанс:

Недвижимость, проданная в течение пяти лет с момента приобретения, может облагаться налогом на прирост капитала.
Ставки варьируются в зависимости от срока владения и применимых льгот.
Инвесторам в сегмент элитной недвижимости или тем, кто занимается перепродажей объектов, следует учитывать возможные налоговые последствия.

9. Налог на наследство и дарение

В Турции действуют правила, касающиеся наследования и дарения. Хотя сам налог на наследство может не взиматься напрямую с имущества, при наследовании могут применяться юридические процедуры и налоги на передачу имущества.

Планирование наследства имеет важное значение, если имущество перейдет к наследникам, особенно для иностранных владельцев, имеющих вопросы, связанные с наследством в разных юрисдикциях.

10. Валютные и банковские издержки

Хотя это и не прямой налог, иностранным инвесторам следует учитывать следующее:

Комиссия за конвертацию валюты при переводе средств
Комиссии за международные банковские переводы
Комиссии за открытие банковского счета в Турции
колебания валютных курсов

Эти затраты могут повлиять на реальную общую стоимость входа и выхода при репатриации прибыли.

11. Плата за услуги и коммунальные платежи

Помимо обязательных государственных налогов, во многих жилых комплексах, особенно в Стамбуле, Анталии, Бодруме и других крупных городах, взимается плата за следующие виды деятельности:

Ежегодные сервисные сборы
плата за обслуживание
Плата за пользование объектами

Эти текущие эксплуатационные расходы часто рассчитываются за квадратный метр и включают в себя:

Безопасность
Озеленение
Бассейн и тренажерный зал.
Обслуживание мест общего пользования

Перед покупкой ознакомьтесь с прейскурантом комиссий, чтобы точно оценить ожидаемую чистую доходность.

12. Специальные льготы и сниженные тарифы (2026 г.)

Время от времени турецкое правительство вводит льготы для стратегических инвестиционных зон или районов развития. В 2026 году:

Для некоторых проектов могут действовать сниженные ставки НДС.
В некоторых регионах могут предоставляться льготы по уплате муниципальных сборов при новом городском строительстве.
Программы получения гражданства за инвестиции могут предоставлять налоговые преимущества.

Перед получением поощрительных выплат всегда проверяйте соответствие критериям.

13. График платежей и советы по планированию бюджета

Для реалистичного планирования инвесторам следует заложить в бюджет следующие расходы:

Предоплата налога на передачу права собственности и регистрационных сборов.
Агентские и юридические сборы
НДС при покупке (если применимо)
Ежегодный налог на имущество
Налог на доход от сдачи в аренду
Плата за обслуживание и техническое обслуживание
Возможен налог на прирост капитала при продаже в течение пяти лет.

Для обеспечения жизнеспособности инвестиций крайне важен заблаговременный план налогообложения и управления денежными потоками.

14. Передовые методы работы с иностранными инвесторами

Привлекайте местных специалистов на ранних этапах.

Перед подписанием любого контракта проконсультируйтесь с юристами, налоговыми консультантами и лицензированными агентами по недвижимости, имеющими опыт работы в Турции.

Проверьте официальные оценки.

Оценка, проводимая муниципалитетом, влияет на размер ежегодного налога на имущество.

План по налогу на доход от сдачи в аренду

Правильно декларируйте доходы от сдачи в аренду и используйте возможности вычета расходов, где это разрешено.

Используйте эскроу-счета для проектов, находящихся на стадии строительства.

Для защиты ваших интересов убедитесь, что все платежи хранятся на эскроу-счете у застройщиков.

Будьте в курсе изменений в налоговом законодательстве.

Налоговый режим Турции может корректироваться в зависимости от инфляции и экономической политики.

Заключение

Налоги и сборы при покупке недвижимости в Турции в 2026 году многогранны, но предсказуемы, если их полностью понимать. От расходов на покупку, таких как налог на передачу права собственности и НДС , до текущих обязательств, таких как налог на имущество и налог на доход от аренды , инвестор должен знать каждый компонент, чтобы точно прогнозировать доходность инвестиций и чистый денежный поток.

Иностранные инвесторы выигрывают от прозрачного налогового законодательства Турции, но требуют тщательного планирования, составления бюджета и соблюдения всех требований для обеспечения высокой доходности и избежания неожиданностей.

Независимо от того, инвестируете ли вы для получения арендного дохода, долгосрочного прироста капитала, приобретения частного жилья или в рамках диверсифицированного портфеля недвижимости, знание налоговой ситуации в Турции поможет добиться более высоких инвестиционных результатов и обеспечит юридическую уверенность.